2021 年困境资产经典案例｜曼谷 Rama 9 CBD｜已完全退出
项目真实背景（公开可查部分）
项目来源与分支角色：本项目最初由海屿资本通过理事会成员、海外不良资产渠道及跨境地产资源接触并纳入体系评估。合纵分支并不是项目的原始接触方，而是作为海屿资本下属分支团队，在海屿资本统筹下参与资料复核、交易执行、运营跟踪、退出复盘和公益回流安排。
合纵分支在本项目中的定位，是承接海屿资本整体项目框架下的分支协同工作，围绕资产权属、债权结构、租赁修复、运营数据和退出纪律提供执行支持，确保项目按照海屿资本既定风控标准推进。
位置：曼谷Rama 9 CBD，MRT 蓝线 Phetchaburi 站上盖
原开发商：泰国本地中小开发商，2020 疫情 + 泰铢流动性危机停工违约
债权行：开泰银行（KBank），2021 年 Q3打折出清 NPL
收购价：3200 万美元（原值 1.14 亿，2.8 折）
退出：2025 年 1 月整体股权转让给中资背景泰国地产基金，退出价约 1.2 亿美元（回报约3.7 倍）
标的详情
项目核心指标
泰国曼谷拉玛 9 核心 CBD 地铁上盖商业综合体，写字楼 + 底层集中商铺，产权干净、抵押清晰，原开发商因泰铢流动性收紧 + 疫情停工导致债务违约，被泰国开泰银行列为 NPL 不良资产打包处置。
圈内代号：曼谷金沙中心
项目定位：海屿资本体系内跨境不良不动产项目｜合纵分支协同执行
杆数据截止：2025 年 1 月 31 日（已完全退出）
入场时间
2021年Q3（泰国商业地产行业低谷，全球资本纷纷撤离泰国商业地产市场，不良资产无人问津）
市场环境（极度冰点）
2020-2021 年曼谷写字楼空置率升至28.6%，外资撤离、游客归零、企业缩租
泰国银行业加速出清商业地产不良，折扣普遍3-5 折
本项目由海屿资本先行接触并纳入体系评估，底层资产为银行紧急回笼现金标的，接受极低价一次性打包
投资逻辑
· 极致困境折价处置价仅建设成本 2.8 折，3200 万美元拿下原值 1.14 亿物业，低于土地 + 结构重置成本，下行封闭。
· 区位刚性不可替代地铁上盖 + 中国使馆区 + 中资企业聚集带，长期需求刚性，租金抗跌性强。
· 三重收益模型折价收购 + 轻运营增值 + 股权转让退出，现金流 + 资产增值双驱动。
· 组合对冲价值与股票 / 大宗商品低相关，提供稳定租金，压低组合回撤。
交易细节
不良债权收购、权属复核与跨境交易执行
交易项目与详细数据
持仓占比：海屿资本体系内重点配置标的，占总资金规模的16%；
交易方式：由海屿资本统筹项目接触、交易结构与资金安排，合纵分支作为下属分支团队配合执行；通过新加坡离岸主体收购银行持有的不良债权（含底层不动产抵押），零杠杆，纯自有美元资金交割；
持有周期：2021.09-2025.01，持仓3年4个月。
核心成员分工
核心成员分工
收益与退出
租赁修复、运营跟踪与资产价值回升
图 2｜出租率修复与资产价值回升
租金收益与出租率跟踪
最终收益核算
持有期间：资产包出租率稳定在 85%，年租金收入 1200 万美元，覆盖资金成本，获得稳定现金流；
2023 年：泰国商业地产复苏，写字楼需求回升，资产价值修复；在海屿资本统筹安排下，项目退出通道持续推进，并最终完成整体退出；
综合净收益：185%（扣除交易成本后）。
风控与复盘
风控执行清单
风控要点：优先收购产权清晰、区位优质的不良资产，规避产权纠纷风险；零杠杆操作，避免债务压力；提前对接潜在退出渠道，锁定退出预期；
复盘总结：本项目并非合纵分支独立接触或单独发起，而是通过海屿资本项目渠道进入体系评估。合纵分支作为海屿资本下属分支团队，依托「困境资产折价+区位价值+运营增值」的核心逻辑，配合完成资料复核、交易执行、运营跟踪与退出复盘，既实现了稳健收益，又验证了海屿资本「跨境不良资产布局」策略的可行性。
成功关键：
底部左侧收购：在市场最恐慌、空置最高、折扣最大时入场，安全垫极厚。
零杠杆 + 轻运营：不赌开发、不赌行情，只赚修复 + 租金 + 退出的稳健钱。
区位 + 业态正确：地铁上盖写字楼在曼谷复苏最快、租金最稳。
退出纪律清晰：出租率达标即果断退出，不贪恋后期涨幅。
项目总结
泰国不动产不良资产项目是海屿资本体系内跨境困境资产投资的代表案例。项目由海屿资本先行接触并纳入评估，合纵分支作为下属分支团队参与协同执行。项目核心不在于单纯追求资产价格波动，而在于通过低谷期折价进入、权属与债权结构复核、轻运营修复、租金现金流管理和纪律性退出，完成从困境资产识别到价值修复的闭环。
该案例体现了海屿资本在跨境资产筛选、交易结构把控、风险隔离和退出安排方面的整体能力，也体现了合纵分支在资料执行、运营跟踪和项目复盘中的协同价值。项目成果为后续跨境不良资产、商业地产修复和公益反哺机制提供了可复用经验。
未来规划
未来，合纵分支将在海屿资本整体框架下，继续关注东南亚核心城市的困境资产、商业地产修复、跨境债权处置和轻运营增值机会。分支团队将坚持不独立脱离海屿资本体系开展项目接触，而是在海屿资本统一项目来源、合规审核和风控标准下，负责执行支持、资料整理、投后跟踪和退出复盘。
在项目选择上，团队将优先关注产权清晰、现金流可验证、退出路径明确、对当地就业和城市更新有正向作用的资产，避免高杠杆、重开发和权属不清项目，保持稳健、透明、可复盘的项目纪律。
社会责任
跨境不良资产收益回流与社会责任场景
合纵分支始终坚持以公益慈善为主导。项目收益不只是财务结果，也应服务于长期公益机制建设。未来，分支将配合海屿资本把项目成果持续反哺困难学生助学、社区帮扶、养老关怀、公益医疗、反诈宣传和成员成长培训。
通过跨境资产项目形成的稳健收益，合纵分支将继续推动“项目价值—组织成长—公益回流”的长期机制，让投资成果服务于更广泛的社会责任实践。
